CBRE世邦魏理仕发布《2024年中国房地产市场年中回顾与展望》。其中指出，2024年上半年，全国主要城市净吸纳量录得117万平方米，同比小幅增长7%；展望2024年全年，全国写字楼市场净吸纳量预测调整至302万平方米，同比增长8%。下半年交付面积预计仍超过500万平方米，年末空置率将升至26.3%。
回顾：
2024年上半年，全国主要城市净吸纳量录得117万平方米，同比小幅增长7%，但仅实现疫情前五年均值43%，整体需求复苏弱于预期。金融和科技互联网行业继续担当主力，制造业在汽车与快消品行业的推动下跃居第三。搬迁及升级需求相对活跃，租赁交易面积同比增长11%。广州琶洲、上海徐汇滨江和前滩成为搬迁交易最活跃的新兴商务区，而北京朝阳CBD、中关村和广州珠江新城等核心商务区也迎来了金融、专业服务和制造业的升级租赁需求。大量优质项目入市叠加需求偏弱，大部分城市空置率持续攀升，业主以优惠租金吸引租户。受此影响，上半年全国写字楼租金下跌2.5%。
展望：
展望2024年全年，全国写字楼市场净吸纳量调整至302万平方米，同比2023年增长8%。下半年交付面积预计仍超过500万平方米，年末空置率将升至26.3%。成本仍是企业房地产决策的核心。CBRE《2024年中国写字楼租户调查》结果显示，76%租户愿在租金下调后续租，72%考虑搬迁降成本。市场供需博弈将继续明显利于租户方，业主租赁策略需保持足够的竞争性和灵活度。
回顾：
2024年上半年，国内主要城市高标仓净吸纳量录得256万平方米，同比下跌4%；但较疫情前三年同期同口径超出38%，需求保持高位活跃。跨境电商、制造业及供应链物流租赁保持活跃。受到国内电商增长放缓、降本整合和自建仓交付等多重影响，快递快运和国内电商的租赁活动有所放缓。二季度全国空置率升至22.2%的历史新高，业主对当前市场“去化优先、以价促量”的策略高度共识且执行力度大于预期，上半年全国租金指数累计下跌3.5%。
展望：
展望2024年全年，高标仓净吸纳量预测维持在750万平方米，其中，跨境电商预计年内在华南将累计扩租超300万平方米。短期内出口景气和产能利用率回升将继续驱动制造业租仓需求，与此同时，四季度至2025年春节的密集节假消费有望带来国内电商和快递快运的脉冲式需求。全年供应预测上调至930万平方米，华南区域整体空置率仅为5%左右，而廊坊、天津、大连、嘉兴、武汉的空置率将高于30%。除深莞惠等少数供不应求市场外，预计主要市场租金均有所下调，其中廊坊和天津将连续第二年录得双位数的跌幅，两地连续深幅调整令环京地区成为需求流入最活跃的市场之一。
回顾：
餐饮和运动户外业态在上半年持续引领租赁需求。餐饮业态以38%的份额占新租交易首位，但扩张速度有所放缓。户外及专业运动品牌在销售额同比显著增长的推动下，拓店积极。旗舰店和首店选址继续偏好核心区位与特色物业，2024年上半年，京沪两地六成服饰品牌首店落户核心区，三成选择历史街区、创意园等物业。市场供需总体平衡，大部分城市空置率较去年底下降。但整体零售业态拓店力度和预算低于预期，上半年，购物中心首层租金报价微跌0.1%，京沪、华东核心二线等市场走势相对领先。
展望：
展望2024年全年，零售物业市场净吸纳量预测调整至550万平方米，与去年基本持平。健康、悦己类消费将维持较快增长，体育文娱、医疗美容、宠物、二次元等新兴业态的扩张需求值得关注。租赁策略方面，业主方将采用灵活的租赁策略以稳定出租率和租户品质。预计全年购物中心首层租金将微跌0.4%，项目间的运营能力差异将继续导致市场表现分化。
回顾：
2024年上半年，大宗物业市场交易额同比下降11%至928亿元。国内险资积极增持一线城市核心资产，推动二季度机构型买家交易额创2023年以来新高，但整体投资情绪仍显疲弱。外资保持谨慎，以净出售和调整资产组合为主。多元化买家如个人投资者、政府平台等活跃度提升。虽然上半年租赁住宅、仓储物流和写字楼的交易金额均较去年同期有所下滑，但这些结构性的机会仍是国内险资等中长期资金所持续关注的领域。零售物业受益于租赁基本面率先复苏及公募REIT渠道的打通，上半年交易额逆势大增72%，成为市场亮点。
展望：
展望2024全年，考虑到租赁市场的弱势，以及投资者对行进中的资产重估仍保持谨慎，大宗投资交易额预计同比下降5-10%。预计下半年一线城市各类物业的资本化率继续上行，投资者寻求更高的租赁风险溢价以增强投资“安全垫”。抗周期性更强的长租公寓以及周期性回升的零售物业、酒店等是短期内投资者重点关注的资产类型。同时，伴随着资产价格的重置进程和市场预期不断趋近于一致专业配资平台，核心型物流资产包和办公楼交易机会也将逐渐增多。此外，工商业用地使用权延期和到期续期被纳入未来五年的改革目标，有望在中长期提振投资者对中国商业地产的信心。
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